Жилые комплексы и пр.

Особенности проектирования жилых комплексов

Проектирование многоквартирных зданий имеет свою специфику. Так, на первый план выходит выбор участка. Квартал с будущим жилым комплексом должен иметь развитую инфраструктуру: остановки общественного транспорта, супермаркеты, детские сады и школы, больницы.

Помимо непосредственно зданий в проект входит территория возле домов. На ней выделяют зоны для хозяйственных объектов, паркинга, детских площадок и мест для отдыха жителей. Важно, чтобы к рекреационным зонам был доступ у инвалидов и маломобильных групп населения. Минимальная площадь участков для отдыха — 10% от общей территории.

Еще одна особенность проектирования многоквартирных зданий — создание общей концепции. В нее входят архитектурные решения фасадов, оформление прилегающей территории и интерьер домов. При разработке дизайн-проекта используют BIM технологию — информационное моделирование зданий с 3D-визуализацией. Это значительно увеличивает скорость проектирования и показывает, как жилой комплекс будет выглядеть в жизни.

Виды инженерных изысканий для проектирования многоквартирных домов

Инженерные изыскания — обязательный этап при проектировании многоквартирного дома. Исследования делятся на:

Геодезические: определение границ участка, топографическая съемка, вынос осей и точек на местность.
Геологические: исследование грунтов, уровня грунтовых вод и сейсмической активности.
Экологические: проверка состояния окружающей среды, выявление вредных веществ и оценка воздействия строительства домов на природу.
Гидрометеорологические: изучение климатических условий и состояния водоемов.
Геотехнические: анализ взаимодействия грунта и строений, оценка устойчивости и создание моделей для прогнозирования поведения зданий.

Результаты всех исследований в виде технических отчетов включают в проектную документацию на строительство жилого комплекса.

Этапы проектирования жилых комплексов

В первую очередь при проектировании жилых зданий составляют техническое задание и определяют общую концепцию комплекса. Затем собирают исходно-разрешительную документацию, разрабатывают генеральный план, проводят инженерные изыскания, рассчитывают смету и рентабельность комплекса.

После этого оформляют проектную документацию. Она состоит из нескольких разделов:

архитектурно-строительных;
инженерных;
специальных.

В архитектурно-строительных разделах приводят детальный внешний вид зданий с чертежами всех конструктивных элементов. В инженерных разделах указывают схемы коммуникаций домов: систем водоснабжения и водоотведения, канализации, отопления, газо— и электроснабжения, вентиляции. Сюда же включают проектирование систем безопасности. Специальные разделы посвящены пожарной и экологической безопасности.

Проектную документацию на строительство вместе с декларацией необходимо отправить на экспертизу. В ее рамках проверяют соответствие проекта всем нормативным актам, которые регламентируют строительство жилых помещений.

Только после положительного заключения можно приступать к разработке рабочей документации. Она состоит из детализированных чертежей, технологических карт и инструкций. Именно их используют подрядчики во время строительства жилых домов. Все несоответствия проекту своевременно вносятся в документацию.

Вопрос-ответ

Необходимо ли выполнять проект для объекта, в случае если монтажные работы уже выполнены, объект подключен и успешно функционирует?

Да. Проект необходим, так как данная документация требуется для получения разрешения ввода в эксплуатацию.

Кроме того, подобные ситуации крайне нежелательны, так как современные нормы проектирования пожарной и технологической безопасности могут быть упущены при строительстве без проекта. В дальнейшем потребуется получение заключения Ростехнадзора. При этом, принятые при строительстве решения не будут соответствовать этим нормам. Таким образом, Заказчик понесет дополнительные затраты, как на сам проект, соответствующий вышеуказанным нормам, так и на переустройство/реконструкцию уже своего построенного объекта, что неизбежно, так как соблюсти все требования нормативной документации и произвести верные расчеты, не обладая должной квалификацией и опытом работы, практически невозможно.

Целью разработки проектной документации является создание проекта, оптимального по стоимости строительства объекта для поставленных целей и вместе с тем соответствующий всем нормам и целям данного объекта.

Требуется ли разрабатывать ПД и получать заключение Экспертизы, если объект не попадает под требования ГрК РФ Ст.49 (т. е. согласно градостроительному кодексу данный объект не обязан проходить экспертизу)?

В соответствии с законодательством РФ, нужно учитывать, что вместе с тем в ст. 49 Гк РФ, одним из критериев обязательности прохождения экспертизы является приказ Минстроя РФ от 10.04.2020 № 198/пр «О критериях отнесения объектов, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 статьи 49 градостроительного кодекса российской Федерации, к объектам массового пребывания граждан».

Пройти экспертизу можно воспользовавшись услугами экспертной организации, государственной либо негосударственной. Наша организация компетентна в части создания качественного проекта, удовлетворяющего всем современным нормам и требованиям, что является гарантией успешного прохождения экспертизы с минимальным количеством корректировок. Наша организация может взять на себя работы по прохождению экспертизы в целом, предоставив Заказчику положительное заключение за итогом выполненных работ либо обеспечить сопровождение экспертизы, в случае если Заказчик заключает договор с экспертной организацией самостоятельно.

Что является гарантией верно выполненного проекта и как я могу быть уверенным, что заказанный мною проект является правильным по технологическим нормам и безопасным, для передачи документации в стройку?

Организации, выполняющие проектную деятельность, обязательно должны состоять в СРО (саморегулируемая организация в области архитектурно – строительного проектирования). Данное членство является гарантией, что организация подтвердила свое право и возможность выполнять проектную деятельность. Имеет необходимые материально – технические ресурсы, кадровые ресурсы (с необходимой квалификацией) и удовлетворяет прочим требованиям, необходимым для выдачи Заказчику качественного и удовлетворяющего всем нормам продукта (в данном случае - проект).

Наша организация состоит в саморегулируемой организации «Союз проектных организаций Южного Урала (СПО Южного Урала)», чем подтверждает свое право на создание качественного и удовлетворяющего современным нормам проекта. Наша организация несет гарантийные обязательства за проект в течении всей его жизни и, кроме того, готова помочь Заказчику в прохождении экспертизы объекта (сопровождение) либо пройти ее самостоятельно.

Что необходимо выполнить для строительства объекта?

Для строительства объекта необходимо осуществить несколько стадий (пройти несколько этапов работ):

1. Подготовительная (кадастровые работы в полном объеме)
(Необходимый комплекс кадастровых работ индивидуален и зависит от объекта: уточнение границ земельного участка, при наличии правоустанавливающих документов, образование земельных участков из территории общего пользования, проект планировки и межевания территории; деление/ объединение участков, составление тех. плана ОКС и т. д., для объектов жилой застройки или коммерческой.

2. Проектная
Включает в себя инженерные изыскания (геологические, геодезические, экологические и пр. (в зависимости от объекта/ требования заказчика), составление проектной документации (стадия Проект, стадия Рабочая документация) и на основании его Сметной документации (Расчет стоимости строительства данного объекта).

3. Строительная
Заключительная стадия, в которой согласованный со всеми службами и заказчиком проект, удовлетворяющий современным нормам проектирования передается строительно- монтажным организация для реализации объекта. Наша организация также оказывает консультативную деятельность, в течении всего времени продолжительности стройки, при необходимости, либо осуществляет авторский надзор, при наличии такого требования от заказчика.

4. Сдача объекта в эксплуатацию
Получение разрешений на эксплуатацию от соответствующих служб:
Ростехнадзор, управление по архитектурно-градостроительному проектированию города, комитет по имуществу, коммунальные службы и пр. организации., в зависимости от объекта.