Здания офисного назначения

Проектирование офисных зданий — это сложный процесс. Для разработки технически и экономически обоснованного проекта специалисты «Квантум Проект» анализируют работу компании за 5 лет, изучают перспективы развития бизнеса чтобы понять цели заказчика.

Важно создать грамотную архитектурную концепцию, разместить основные, подсобные помещения, зоны входной группы и другие элементы без ущерба для рабочего пространства, а также безопасности объекта. При проектировании учитываются типы и классы офисных помещений, стандарты, нормы СНиП.

Типы и классы офисных помещений

Офисы классифицируют по категориям. Распространена буквенная система, где выделяются классы A, B, C (A — высокий, C — низкий). Они могут дополняться символами или цифровыми индексами.

Присвоение класса зависит от места, типа, года постройки, права собственности, конструктивных решений, планировки, отделки.

При проектировании определяют, какого типа будут помещения:

Открытые (open space):

Открытая планировка без физических перегородок между рабочими местами.
Способствует легкости коммуникации, взаимодействию между сотрудниками.
Часто делают для коллективной работы или проектных групп.

Кабинетные (классический):

Разделены на личные кабинеты с дверями или стеклянными перегородками.
Повышенная конфиденциальность, индивидуальное рабочее пространство для сотрудников.
Часто занимают топ-менеджмент или специалисты, требующие повышенной концентрации.

Смешанные:

Комбинируют открытые, а также кабинетные зоны в одном офисе.

Классы офисов:

Самые дорогие офисы с хорошими инженерными коммуникациями и всеми удобствами.
Обычно находятся в центре города или деловых кварталах.

Средний класс с хорошим качеством отделки, обслуживания.
Хорошие инженерные системы, но отличаются от класса A по расположению или возрасту здания.

Эконом-класс с более старой отделкой.
Базовые инженерные системы, менее удачное расположение.

Особенности проектирования офисных помещений

Нужно предусмотреть чтобы расположение объекта было удобным для доступа сотрудников и клиентов. Собственная парковка — если возможно.
Инженерные системы, включая электроснабжение, отопление, водоснабжение, кондиционирование, должны соответствовать государственным стандартам безопасности.
Эскизный проект должен включать размещение каждого офиса, а также общую планировку этажей. Заказчик может выбрать постоянную или гибкую планировку при проектировании.
Важно, чтобы здание соответствовало архитектурному стилю района.

Этапы проектирования офисных зданий

Подготовка:

На этой стадии анализируется участок, на котором планируют строить объект. Принимаются во внимание особенности рельефа и насколько органично будущая постройка впишется в архитектуру.

Формируется техническое задание, запросы клиента к проекту офисного центра. Собирается исходно-разрешительная документация для строительства / проектирования.

Проектирование:

Начинается разработка концепции на основе данных из предыдущей стадии и требований клиента. Проводятся проектные работы по объемно-планировочному, конструктивному решению офисного здания. Осуществляется разработка инженерных систем, оформляются будущие интерьеры кабинетов. При необходимости параллельно разрабатывается благоустройство территории.

После того как документация готова, проект идет на экспертизу.

Разработка рабочей документации:

Проводится детальный анализ проектной документации. Принимаются во внимание все предыдущие решения проектирования, готовятся чертежи всех этапов (архитектурные, инженерные, строительные).

Авторский надзор:

Выезды на объект, корректировки проекта (если нужно).

Сроки проектных работ

Сроки работ по проектированию для офисов зависят от:

Площади объекта;
Архитектурных решений;
Инженерных систем;
Требований клиента.

Примерное время на разработку составляет 8 месяцев.

Отмечаем, что сроки могут меняться в зависимости от конкретных условий проекта. Реальные сроки указываются в договоре на проектные работы.

Требования к проектированию офисных помещений

Все офисы должны проектироваться согласно СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения». Вот некоторые из правил:

Минимальная высота от пола до потолка должна составлять 3 метра. Если речь идёт о небольших офисах в жилых домах, или заводских конторах, то высота помещений может быть такой, как и в этих зданиях.
Минимальная высота коридоров и холлов 2,4 метра. В офисах, которые находятся в жилых домах, в административно-бытовых зданиях этот показатель должен быть не менее 2,2 метра.
Минимальная ширина коридора должна составлять 1,2 метра при длине 10 метров. Если длина коридора превышает 10 метров, ширина должна быть не менее 1,5 метра.

Вопрос-ответ

Необходимо ли выполнять проект для объекта, в случае если монтажные работы уже выполнены, объект подключен и успешно функционирует?

Да. Проект необходим, так как данная документация требуется для получения разрешения ввода в эксплуатацию.

Кроме того, подобные ситуации крайне нежелательны, так как современные нормы проектирования пожарной и технологической безопасности могут быть упущены при строительстве без проекта. В дальнейшем потребуется получение заключения Ростехнадзора. При этом, принятые при строительстве решения не будут соответствовать этим нормам. Таким образом, Заказчик понесет дополнительные затраты, как на сам проект, соответствующий вышеуказанным нормам, так и на переустройство/реконструкцию уже своего построенного объекта, что неизбежно, так как соблюсти все требования нормативной документации и произвести верные расчеты, не обладая должной квалификацией и опытом работы, практически невозможно.

Целью разработки проектной документации является создание проекта, оптимального по стоимости строительства объекта для поставленных целей и вместе с тем соответствующий всем нормам и целям данного объекта.

Требуется ли разрабатывать ПД и получать заключение Экспертизы, если объект не попадает под требования ГрК РФ Ст.49 (т. е. согласно градостроительному кодексу данный объект не обязан проходить экспертизу)?

В соответствии с законодательством РФ, нужно учитывать, что вместе с тем в ст. 49 Гк РФ, одним из критериев обязательности прохождения экспертизы является приказ Минстроя РФ от 10.04.2020 № 198/пр «О критериях отнесения объектов, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 статьи 49 градостроительного кодекса российской Федерации, к объектам массового пребывания граждан».

Пройти экспертизу можно воспользовавшись услугами экспертной организации, государственной либо негосударственной. Наша организация компетентна в части создания качественного проекта, удовлетворяющего всем современным нормам и требованиям, что является гарантией успешного прохождения экспертизы с минимальным количеством корректировок. Наша организация может взять на себя работы по прохождению экспертизы в целом, предоставив Заказчику положительное заключение за итогом выполненных работ либо обеспечить сопровождение экспертизы, в случае если Заказчик заключает договор с экспертной организацией самостоятельно.

Что является гарантией верно выполненного проекта и как я могу быть уверенным, что заказанный мною проект является правильным по технологическим нормам и безопасным, для передачи документации в стройку?

Организации, выполняющие проектную деятельность, обязательно должны состоять в СРО (саморегулируемая организация в области архитектурно – строительного проектирования). Данное членство является гарантией, что организация подтвердила свое право и возможность выполнять проектную деятельность. Имеет необходимые материально – технические ресурсы, кадровые ресурсы (с необходимой квалификацией) и удовлетворяет прочим требованиям, необходимым для выдачи Заказчику качественного и удовлетворяющего всем нормам продукта (в данном случае - проект).

Наша организация состоит в саморегулируемой организации «Союз проектных организаций Южного Урала (СПО Южного Урала)», чем подтверждает свое право на создание качественного и удовлетворяющего современным нормам проекта. Наша организация несет гарантийные обязательства за проект в течении всей его жизни и, кроме того, готова помочь Заказчику в прохождении экспертизы объекта (сопровождение) либо пройти ее самостоятельно.

Что необходимо выполнить для строительства объекта?

Для строительства объекта необходимо осуществить несколько стадий (пройти несколько этапов работ):

1. Подготовительная (кадастровые работы в полном объеме)
(Необходимый комплекс кадастровых работ индивидуален и зависит от объекта: уточнение границ земельного участка, при наличии правоустанавливающих документов, образование земельных участков из территории общего пользования, проект планировки и межевания территории; деление/ объединение участков, составление тех. плана ОКС и т. д., для объектов жилой застройки или коммерческой.

2. Проектная
Включает в себя инженерные изыскания (геологические, геодезические, экологические и пр. (в зависимости от объекта/ требования заказчика), составление проектной документации (стадия Проект, стадия Рабочая документация) и на основании его Сметной документации (Расчет стоимости строительства данного объекта).

3. Строительная
Заключительная стадия, в которой согласованный со всеми службами и заказчиком проект, удовлетворяющий современным нормам проектирования передается строительно- монтажным организация для реализации объекта. Наша организация также оказывает консультативную деятельность, в течении всего времени продолжительности стройки, при необходимости, либо осуществляет авторский надзор, при наличии такого требования от заказчика.

4. Сдача объекта в эксплуатацию
Получение разрешений на эксплуатацию от соответствующих служб:
Ростехнадзор, управление по архитектурно-градостроительному проектированию города, комитет по имуществу, коммунальные службы и пр. организации., в зависимости от объекта.