Технический план

Технический план — это основной документ, необходимый для учёта объекта недвижимости в кадастре и регистрации права собственности. Он составляется на основе результатов кадастровых работ. В нём отражаются все сведения об объекте.

Для чего разрабатывают технический план

Постановка недвижимости на кадастровый учет.
Регистрация прав собственности.
Определение фактических характеристик объекта.
Внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в случае реконструкции, перепланировки или переустройства объекта.

В техническом плане объекта содержатся точные координаты на местности, что позволяет однозначно идентифицировать его местоположение.

До 2013 года для объектов недвижимости оформлялись только технические паспорта, которые включали основные характеристики объекта, но не содержали информации о его географических координатах. В настоящее время для регистрации ОКС в ЕГРН технического паспорта недостаточно, необходимо наличие плана с привязкой к местности.

На какие объекты разрабатывается план

Здания;
Помещения;
Сооружения;
Коммуникации;
ОНС;
Парковочные места.

Законодательное регулирование

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ст. 24 регулирует все требования.

Требования, предъявляемые к подготовке

Технический план предоставляется в цифровом формате, но по запросу заказчика может быть выдан бумажный экземпляр.
Для признания технического плана действительным, он должен быть заверен электронной цифровой подписью или личной подписью с печатью инженера.
Исполнителю необходимо иметь действующий допуск саморегулируемой организации (СРО).
Формат документа стандартизирован и должен строго соответствовать образцу, который находится в Приказе Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 года № 953.

Документы, необходимые для составления

Перечень определяется типом недвижимости, для которой составляется технический план. Здание и земельный участок будут иметь немного другой набор.

Например, для создания техплана частного дома потребуется:

Документ, удостоверяющий личность заказчика (паспорт или доверенность);
Проектная документация;
Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.);
Выписка из ЕГРН;
РНС и акт ввода в эксплуатацию.

Этапы разработки технического плана

Заключается договор на предоставление услуги.
Кадастровый инженер проверяет имеющуюся документацию. Если что-то отсутствует, специалисты «Квантум Проект» помогают оформить.
На основе собранной информации кадастровый инженер оформляет технический документ по установленной форме. В него включаются текстовое и графическое описания объекта.
Подготовленный документ проверяется на соответствие требованиям и подписывается усиленной КЭП кадастрового инженера.
Техплан и необходимые документы передаются в Росреестр для постановки недвижимости на учет.

Срок действия техплана

Его срок не ограничен. Но при совершении сделок с недвижимым имуществом технический план должен отражать его текущее состояние и быть актуальным. Если он не соответствует действительности могут возникнуть трудности с оформлением документации и есть риск получить штраф.

Вопрос-ответ

Необходимо ли выполнять проект для объекта, в случае если монтажные работы уже выполнены, объект подключен и успешно функционирует?

Да. Проект необходим, так как данная документация требуется для получения разрешения ввода в эксплуатацию.

Кроме того, подобные ситуации крайне нежелательны, так как современные нормы проектирования пожарной и технологической безопасности могут быть упущены при строительстве без проекта. В дальнейшем потребуется получение заключения Ростехнадзора. При этом, принятые при строительстве решения не будут соответствовать этим нормам. Таким образом, Заказчик понесет дополнительные затраты, как на сам проект, соответствующий вышеуказанным нормам, так и на переустройство/реконструкцию уже своего построенного объекта, что неизбежно, так как соблюсти все требования нормативной документации и произвести верные расчеты, не обладая должной квалификацией и опытом работы, практически невозможно.

Целью разработки проектной документации является создание проекта, оптимального по стоимости строительства объекта для поставленных целей и вместе с тем соответствующий всем нормам и целям данного объекта.

Требуется ли разрабатывать ПД и получать заключение Экспертизы, если объект не попадает под требования ГрК РФ Ст.49 (т. е. согласно градостроительному кодексу данный объект не обязан проходить экспертизу)?

В соответствии с законодательством РФ, нужно учитывать, что вместе с тем в ст. 49 Гк РФ, одним из критериев обязательности прохождения экспертизы является приказ Минстроя РФ от 10.04.2020 № 198/пр «О критериях отнесения объектов, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 статьи 49 градостроительного кодекса российской Федерации, к объектам массового пребывания граждан».

Пройти экспертизу можно воспользовавшись услугами экспертной организации, государственной либо негосударственной. Наша организация компетентна в части создания качественного проекта, удовлетворяющего всем современным нормам и требованиям, что является гарантией успешного прохождения экспертизы с минимальным количеством корректировок. Наша организация может взять на себя работы по прохождению экспертизы в целом, предоставив Заказчику положительное заключение за итогом выполненных работ либо обеспечить сопровождение экспертизы, в случае если Заказчик заключает договор с экспертной организацией самостоятельно.

Что является гарантией верно выполненного проекта и как я могу быть уверенным, что заказанный мною проект является правильным по технологическим нормам и безопасным, для передачи документации в стройку?

Организации, выполняющие проектную деятельность, обязательно должны состоять в СРО (саморегулируемая организация в области архитектурно – строительного проектирования). Данное членство является гарантией, что организация подтвердила свое право и возможность выполнять проектную деятельность. Имеет необходимые материально – технические ресурсы, кадровые ресурсы (с необходимой квалификацией) и удовлетворяет прочим требованиям, необходимым для выдачи Заказчику качественного и удовлетворяющего всем нормам продукта (в данном случае - проект).

Наша организация состоит в саморегулируемой организации «Союз проектных организаций Южного Урала (СПО Южного Урала)», чем подтверждает свое право на создание качественного и удовлетворяющего современным нормам проекта. Наша организация несет гарантийные обязательства за проект в течении всей его жизни и, кроме того, готова помочь Заказчику в прохождении экспертизы объекта (сопровождение) либо пройти ее самостоятельно.

Что необходимо выполнить для строительства объекта?

Для строительства объекта необходимо осуществить несколько стадий (пройти несколько этапов работ):

1. Подготовительная (кадастровые работы в полном объеме)
(Необходимый комплекс кадастровых работ индивидуален и зависит от объекта: уточнение границ земельного участка, при наличии правоустанавливающих документов, образование земельных участков из территории общего пользования, проект планировки и межевания территории; деление/ объединение участков, составление тех. плана ОКС и т. д., для объектов жилой застройки или коммерческой.

2. Проектная
Включает в себя инженерные изыскания (геологические, геодезические, экологические и пр. (в зависимости от объекта/ требования заказчика), составление проектной документации (стадия Проект, стадия Рабочая документация) и на основании его Сметной документации (Расчет стоимости строительства данного объекта).

3. Строительная
Заключительная стадия, в которой согласованный со всеми службами и заказчиком проект, удовлетворяющий современным нормам проектирования передается строительно- монтажным организация для реализации объекта. Наша организация также оказывает консультативную деятельность, в течении всего времени продолжительности стройки, при необходимости, либо осуществляет авторский надзор, при наличии такого требования от заказчика.

4. Сдача объекта в эксплуатацию
Получение разрешений на эксплуатацию от соответствующих служб:
Ростехнадзор, управление по архитектурно-градостроительному проектированию города, комитет по имуществу, коммунальные службы и пр. организации., в зависимости от объекта.